地王背后：成长型房企高成本融资之忧

　　没有资金，何来地王。

　　2013年出现在中国各大城市的地王数量，超过任何一年；上半年，社会融资总量超过10万亿，其中相当部分仍流入了房地产和地方融资平台。

　　一些处在高速成长期的房企，成为这些社会资金最好的去处，高达12%-15%甚至更高投资回报率的各类理财产品，成为支撑这些房企攻城略地的重要支撑。这究竟是房地产黄金时代的延续，还是房地产狂欢的见顶之兆？

　　一家大型央企人士对本报记者强调，现在大家都在积极拿地，但未来的房地产市场，“不是谁都可以赚钱。”

　　成长型房企拿地凶猛

　　泰禾、佳兆业、滨江、世茂、融创……这些房企的名字在2013年与“地王”紧紧相连。

　　上述房企的共同特点是，都处于高速成长期，2012年和2011年，融创销售规模的增长速度分别达到86%和131%，远远高于万科、保利等一线龙头；佳兆业是2011年以后出现的一匹“黑马”，2012年刚刚跻身全国地产20强；发迹于福建的泰禾集团，布局全国，激进拿地；此前深耕杭州的滨江集团，也开始往外拓展。

　　公开统计显示，今年5月以来，京沪深穗四个一线城市已经诞生13个地王，由11家房企斥资近800亿元夺得。其中，除了万科、新鸿基夺得两幅上海总价地王外，其余地块均被上述成长型房企获得。其余龙头房企如中海外、招商、龙湖等，均未参与上述一线城市土地“竞赛”，转而在二三线城市寻找机会。

　　美联物业全国研究中心王晖认为，近期开发商在土地市场动作不断，充裕的资金是其拿地的底气。而这些资金一方面来自于销售现金，另一方面则来自于今年上半年房企海外融资金额大增。

　　拿地背后的高杠杆融资

　　数据显示，上半年共有34家上市房企海外募集903亿元资金，该数字已超过去年上市房企海外融资总额。其中，佳兆业、融创等在港上市房企通过配股、发债等方式融资以数十亿计。

　　尽管上述新增海外融资成本控制在10%以内，但一家在港上市房企投资部人士称，由于结汇过程漫长，“外保内贷”转运资金回内地过程繁琐，导致海外融资的实际成本要提高3至4个百分点。

　　除了海外融资，一位深圳私募人士对本报记者透露，佳兆业、融创还进行了多笔信托、基金、固定收益债的高成本融资。这些融资类产品的成本一般都在15%以上。其估计，这两家公司的整体资金成本能达到12%左右，远远高于万科、保利的6%-7%。

　　泰禾集团、滨江集团背后，则有强大的国内资本的支撑。“泰禾集团今年的拿地金额已经超过100亿，这绝对不是公司自己的资金实力能够达到的。”上述私募人士说，泰禾与很多基金、信托公司都有合作，其融资成本在15%以上。

　　滨江集团即将与兴业银行合作发行一款私募基金产品。兴业银行杭州分行一则预公告显示，其7月时曾向总行请示设立一款总额最高达89亿元的股权投资基金私人银行理财产品，专项用于滨江集团投资杭州华家池的项目。9月5日滨江集团拿下华家池地王后，此款产品将很快上市发行。业内人士称，这类房地产私募基金产品的一般回报率至少在15%以上。

　　交通银行首席经济学家连平在出席招商地产20周年会时说，今年上半年国内融资额大增，其中很大部分进入了房地产和地方融资平台。

　　“这类资金都会寻求高回报，而银行和一些金融机构因为利率市场化的加速，也有做高业绩和利润的动力，”前述上市房企人士称，虽然今年金融部门都在去杠杆，但仍有不少新的金融机构觊觎房地产这块“肥肉”，争相推出与房地产挂钩的理财和金融产品，且多选择与一些高速成长期的开发商合作，因为后者可以接受较高成本的融资。

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